Posted on

Bagaimana Cara Menilai Properti ?

Cara menilai properti yang paling akurat adalah sesuai dengan harga pasaran ( market value). Mengapa? Karena ada istilah “value” maka “nilai”nya itu akan ditentukan oleh banyak faktor, terutama faktor eksternal. Kontraksi “supply-demand” dimana properti itu akan selalu “berbanding lurus” dengan pertumbuhan ekonomi. Maksudnya adalah pada saat ekonomi tumbuh maka properti akan menyusul tumbuh dibelakangnya, namun sebaliknya ketika ekonomi memburuk nilai properti juga akan ambruk.

Prospek properti secara makro dapat dilihat dengan melihat tren suku bunga SBI (Sertifikat Bank Indonesia). Ketika suku bunga rendah artinya saat properti sedang baik-baiknya. Mengapa demikian? Karena ketika suku bunga rendah, kredit konstruksi bagi developer dan KPR akan sangat mudah terserap dan sebaliknya.

Misalnya, ada suatu properti dinilai oleh seorang penjual senilai Rp. 700 juta, itu mahal atau tidak? Kita tidak bisa menebaknya. Tapi harus ada hitung-hitungan seperti perusahan appraisal.

Ada beberapa point yang harus dinilai, setidaknya ada 3 hal utama yaitu :

1. Luas Tanah
Total Luas dikalikan harga pasaran yang berlaku, bukan NJOP, hal ini untuk mengetahui harga pasaran berapa kita harus terlibat di bisnis properti. Namun kalau belum tahu, kita bisa bertanya ke-pemain properti atau broker yang kita percaya.

2. Bangunan
Cara hitungnya adalah luas bangunan x harga bangunan, kalau dibangun SAAT ini dikalikan depresiasi. Depresiasi biasanya ada penurunan 5% tiap tahun. Jadi misalnya sebuah bangunan sudah 4 tahun berarti bangunan tersebut akan akan ter-depresiasi sebesar 20%. Dengan begitu nilai bangunan tinggal 80% dikalikan harga membangun SAAT INI (bukan harga bangun saat itu).

3. Premium Value
Misalnya ada 2 ruko 3 lantai yang bersebelahan dengan kondisi sama persis, yang A adalah milik seseorang yang tidak dikenal, sedangkan yang B milik orang yang sangat terkenal. Ruko B bisa “dijual” lebih mahal karena reputasi positif dari pemiliknya. Contoh lain, ada 2 ruko yang dibangun oleh developer yang sama dengan tipe yang sama persis, yang satu di kompleks perumahan, yang satu lagi di dekat sekolahan, bisa dipastikan Ruko yang dekat sekolahan harganya akan lebih mahal.

Kebanyakn orang menilai VALUE = PRICE = HARGA = NILAI dll, itu masih kurang mengena. Yang paling penting adalah pemahaman bahwa value memiliki suatu “persamaan” yaitu : VALUE = Total GET dibagi Total PRICE. Misalnya kita ingin produk kita VALUEnya tinggi maka ada pilihan total GET = manfaatnya diperbanyak sebanyak mungkin. Atau manfaatnya biasa-biasa saja, namun PRICEnya dipangkas habis.

Kita akan bisa bermain di 4 kuadran value sebagai berikut :

  1. Hi Get – Hi price = premium value >> barang-barang mewah dan branded, seperti LV, Versace, Ferrari, dll.
  2. Hi Get – Low price = budget value >>> barang-barang terjangkau, seperti tiket Air Asia, sabun mandi lux, dll.
  3. Lo Get – Low price = mass product = RSH , rumah sederhana sehat, dll.
  4. Lo Get – Hi Price = suicide product, sudah harganya tinggi barangnya jelek, misalnya lahan yang kurang strategis tapi di bangun apartement mewah.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s